Comprendre l'OPCI

L'OPCI, principe général

L’OPCI, Organisme de Placement Collectif Immobilier, est un placement immobilier non coté et géré par une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Préconisé pour un investissement sur le long terme, l’OPCI gère un patrimoine majoritairement investi en immobilier et distribue les revenus (loyers) et plus-values potentiels de ce patrimoine aux investisseurs porteurs de parts.

L’OPCI existe soit pour les particuliers, soit pour les professionnels. Le produit proposé par Cerenicimo Finance est destiné aux clients non professionnels, on parle ainsi d’OPCI « grand public ». Il est ouvert à tous les particuliers souhaitant investir.

L’OPCI offre de nombreux avantages aux investisseurs :

  • une gestion confiée à un expert,
  • un placement diversifié sur différents types de biens immobiliers,
  • un produit d'épargne offrant une meilleure liquidité qu'un investissement "classique" (SCPI ou Immobilier Direct),
  • une fiscalité optimisée.

La Fiscalité de l'OPCI

Le dispositif fiscal du loueur en meublé (LMNP(1))

Le dispositif fiscal, au cœur de l’OPCI LF CERENICIMO+ permet à ses associés de bénéficier d’un cadre fiscal(2) offrant un certain nombre d’avantages, liés entre autre à la fiscalité des revenus. En tant que loueur en meublé le porteur cumulera l’amortissement des biens et donc une fiscalité faible sur les revenus locatifs avec les avantages de la plus-value des particuliers dans l’hypothèse où il relèvera du statut du LMNP(1).

La récupération de la TVA, l’un des avantages offerts par l’OPCI LF CERENICIMO +

Compte tenu des investissements qui seront réalisés par l’OPCI et la nature des baux, l’OPCI pourra récupérer la TVA ayant frappé ses différentes acquisitions (mobilier, immobilier, frais d’acquisition...) permettant ainsi à LF CERENICIMO+ d’optimiser de manière notable les coûts de revient de celles-ci.



Principe de l'amortissement

Afin d’aligner la situation des porteurs de parts de l’OPCI sur celles des contribuables exerçant une activité de location en meublé en direct, la loi de finances rectificative pour 2015 a prévu que l’associé de l’OPCI, en tant que titulaire de revenus BIC (issus de la location meublée) pourra chaque année imputer sur ses revenus locatifs une charge correspondant à l’amortissement annuel des immeubles. Cette déduction fiscale réduit ainsi la part imposable des revenus locatifs du loueur en meublé , limite à la fois les impôts et prélèvements sociaux permettant, permettant ainsi d'améliorer le rendement net par rapport à un investissement en immobilier classsique.

A noter qu’il n’existe pas vis à vis de l’administration fiscale de durée de détention minimum des parts de l’OPCI pour pouvoir bénéficier des avantages procurés par l’amortissement. Toutefois, la durée recommandée du placement est de 8 ans.

  1. (1) Loueur meublé non professionnel
  2. (2) Il revient au souscripteur de s’assurer de son éligibilité au dispositif fiscal

Exemple de mise en oeuvre du mécanisme de l'amortissement :

LF CERENICIMO + vous verse un revenu annuel de 3 500 € et vous informe que la part d’amortissement imputable sur le revenu est de 2 500 €. Votre imposition ne sera calculée que sur le différentiel à savoir 1 000 € (3 500 – 2 500).

  • Si votre taux marginal d’imposition est de 30 %, vous devrez supporter 300 € d’IRPP (Imposition du Revenu sur les Personnes Physiques : 1000 € x 30 %) ainsi que 155 € de prélèvement sociaux (1 000 € x 15,5 %) soit un total de 455 €. Vos revenus seront donc imposés à hauteur de 13 %.
  • Sans bénéficier du principe des amortissements, votre imposition aurait été de 1 593 € (3 500 € x 30 % + 3 500 € x 15,5 %) soit un taux d’imposition de 45,5 %.

Exemple non contractuel selon les dispositions légales françaises en vigueur au 1er janvier 2017 et donc susceptibles d’être affectées par d’éventuelles modifications législatives ou réglementaires (assorties le cas échéant d’un effet rétroactif).


Comme tout produit immobilier, le FPI comporte un risque de perte en capital. Il inclut également un risque discrétionnaire, des risques liés au marché immobilier, à l’effet de levier, au défaut de l’exploitant, à l’exploitation, ainsi qu’un risque de crédit et de taux. Le taux de distribution n’est pas garanti et dépendra de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché immobilier. Par ailleurs, pendant la période de constitution du patrimoine et jusqu’à sa mise en location, les fonds en attente d’investissement seront placés en produits monétaires. En cas de demande de rachat, l’argent de votre client pourrait n’être versé que dans un délai de 12 mois à l’issue de la période de blocage de 5 ans.


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